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2015年广东三个自贸区写字楼租金情况分析中商产业

发布时间:2019-09-30 12:25:51 阅读: 来源:化学试剂厂家

2015年广东三个自贸区写字楼租金情况分析-中商产业

开公司没有片瓦遮头也能享受自贸区优惠?虚拟注册地址究竟是什么鬼?南方都市报记者近日走访南沙、前海、横琴三个广东自贸区片区发现,三地写字楼均有较大缺口,写字楼的建设进度和价格差异甚大。在深圳前海,写字楼租金可比肩福田CBD。而在广州南沙,因以住宅开发居多,写字楼和商业项目均处于偏低档次,写字楼租金上涨相对还没那么快,但需求还是较紧俏。此外,南都记者在调查中发现,不少企业目前正选择以注册虚拟地址的方式进入自贸区。三地自贸区官方均通过各种途径发放了一些虚拟地址,以解决企业燃眉之急。

自去年12月广东自贸区获批以来,前海蛇口片区的企业入驻数量保持着日均100家的高增长率。截至今年5月31日,该片区企业注册总数达31346家,较前4个月增长11.2%,注册总资金达18376.03亿元,其中注册资金达10亿元的企业有266家,注册资金达5亿元的企业数有525家。

南沙自贸区挂牌一个多月时,据南沙政务中心工作人员介绍,今年以来已有超过1500家企业明确到南沙自贸区注册,已完成注册的企业有1100家,其中已有50家总部企业、26家电商企业、48家融资租赁企业。

横琴自贸区从今年4月23日挂牌到5月底,新成立企业也有722户,注册资本达到192亿余元。

不断增长的企业数量自然催生了自贸区办公需求。万科前海企业公馆就是应前海企业迫切的办公需求而生的窗口项目。

随着高端金融和专业服务机构的进驻,让前海企业公馆近似于金融产业园,也让它的租金水平达到了一定高度。据了解,其目前已出租办公楼的平均租金水平,可以达到每平方米每月250元,最高的能达到每平方米每月320元。据某机构最新研究数据显示,今年一季度福田CBD区域写字楼租金水平在每平方米每月270元左右。看来,前海蛇口片区的租金水平已和深圳福田CBD的不相上下。

而南沙的写字楼租金上涨相对还没那么快。南都记者从第一太平戴维斯发布的数据报告了解到,目前南沙以住宅开发居多,写字楼和商业项目均处于偏低档次,写字楼的租金水平较低,仅20-30元/平方米/月,尚不及珠江新城写字楼平均租金的零头。

与珠江新城均价130元/平方米的租金相比,目前南沙主要以乙级写字楼为主,租金相对较低。像南沙自贸区的奥园金莎广场和华汇国际广场,目前租金26-30元/平方米,租金回报率约在3.2%。

而珠江新城当下的平均租金已经去到130元/平方米/月,最贵的甚至要达到400元/平方米/月。“南沙自贸区的写字楼只占其零头。”

值得关注的是,在珠江新城等中心城区写字楼租金高企、交通拥堵等情况下,越来越多的大型企业开始在近郊寻找更为适合的办公地点。有业内人士指出,这对自贸区南沙来说是重大利好。有业内人士预计,随着自贸区的发展,未来南沙明珠湾商务区写字楼售价将高于现有水平,租金预计会有明显的提升,租金回报率应在4%以上。

写字楼缺口调查

南沙:5月成交1007套 环比涨1倍

大批企业的入驻为写字楼等商业产品带来了大量的需求。据网易房产数据中心显示,今年5月南沙区一手办公成交量达1007套,较4月500套的成交量,环比上涨超一倍,而与去年5月仅1套的成交量比,更暴涨了1000倍。

南都记者日前踩盘发现,南沙奥园金莎广场银座位置近十字路口,人气不错,但是楼盘的门面比较荒凉,几乎全关,门面装修好的也不多。南都记者从物业处了解到,剩下的单元大概不到总数的1/5,已出租400多个单元。办公单元剩下的都是毛坯,面积90-155平方米,租金大约是每月每平方米30-35元。物业工作人员表示,自贸区批下来后房子出租得很快。附近还有中华广场,估计也只剩毛坯了。

在南沙政务中心附近的写字楼南庭大厦,其物业告诉南都记者,目前仅剩1间可以出租,租金每月2700元以上,加上水电分摊大概2800元,不讲价,而且每年租金递增5%。租期则是两年起租,但最多签三年。她表示没有1500元月租的房子可提供。

南沙某商业项目负责人表示,目前,南沙甲级写字楼物业相当稀缺,但该区已有多个甲级写字楼在建,有的已进入在售阶段。如中惠国际金融中心目前在售40-1000平方米写字楼,均价20000元/平方米毛坯出售,预计今年年底交楼。此外,在南沙自贸区核心地带,香江集团正在打造总部聚集区内第一座甲级写字楼。目前,该项目正在销售公寓阶段。

前海:三大项目预计下半年才能交付

而在前海,由于这个片区是2006年后填海造陆形成,开发时间较晚,目前区内成规模的企业办公场所基本只有万科企业公馆、深港青年梦工场等,以及用集装箱拼装成的前海管理局以及e站通服务中心的办公楼,其余配套设施较少,办公面积同样供求不足。

为了满足快速增加的企业入区办公的需求,前海也加快了建设速度。地铁前海时代、前海香江金融中心、前海卓越金融中心等三大项目已实现封顶,预计今年下半年交付使用。位于前海的公租房龙海家园相继入伙。自贸大厦、世茂、金立、香融、顺丰、信利康等项目基坑施工已完成。民生电商、腾讯、招商启动区、嘉里等项目正进行前期规划报建,即将进场施工。

横琴:交付使用最快的也要等到明年底

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横琴写字楼供求量也不见得充足。据珠海红馆房地产顾问有限公司提供的数据显示,横琴在建、准备建的商业、写字楼、酒店、公寓综合项目共有55个,办公面积少则5000余平方米,多则20余万平方米。

据红馆介绍,2014年一年,横琴写字楼成交面积约9万-11万平方米,总销售额约30亿-40亿元。该机构预计,今年下半年,岛内将入市的写字楼项目供应量会达到20万-30万平方米。只是,这些“将入市”的写字楼离交付使用还有很长一段时间。

据横琴总部大厦相关工作人员介绍,横琴总部大厦是整个横琴岛上建得最快的写字楼综合项目,预计2016年年底交付使用。“其他大部分还在打地基”。据南都记者了解,目前有许多写字楼聚集在十字门中央商务区,如南方金融传媒大厦、中大金融大厦、中交南方金融大厦等,确实都还处在打地基阶段。据某工地一位不愿意透露姓名的工程师告诉南都记者,横琴大多数办公写字楼5年后才能投入运营。

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